沪八条首个周末观察：外环外改善型千万元新房走俏

8月20日楼市新政“沪八条”出台后，首个周末（22日）外环外新盘迎来政策检验。记者走访青浦和嘉定两处新项目发现，曾以刚需为主的外环外板块，开始吸引更多改善型买家，单套总价突破千万元的房源已成热销产品。

青浦徐泾板块的宝业·虹桥国展里，今天上午推出第二批64套房源，面积约130至153平方米、备案均价6.2万元/平方米，开盘不到50分钟即宣告售罄，总价多集中在800万元至1000余万元区间。现场有购房家庭冒雨到访，正在看样板间的一位本地张姓女业主表示，计划换大户型与父母同住以便照看孩子，正趁周末实地考察。开发商方面称，今日认购的部分成交在新政发布前已完成，但新政显著带动了后续客源蓄积，企业拟加快推盘节奏，第三批房源将在未来两个月内入市。开发商并指出，以旧换新、公积金政策调整以及首付比例下调等举措，为购房者带来切实机会。

自新政发布以来，青浦区房产交易中心接待咨询量明显上升，窗口延时、错峰引导等便民服务同时开启，许多市民是来询问以旧换新补贴的具体操作流程。嘉定新城的金茂满嘉也呈现类似火热态势：该盘总价区间约436万至1500万元，首批房源认购热度曾达400%，当日即被抢空，签约在三天内基本完成。目前仍有少量未网签房源但首付已到账。项目方反映，未买到首批的客户频频催促加推，部分人担心以旧换新2亿元补贴会被先到先得的规则耗尽而错失补贴。该项目销售负责人并估计，新政次日售楼处咨询量环比上升约两到三成，短期来访量预计将比正常周增长约40%—50%。 球友会官网

一线销售反馈显示，本次到访购房者以改善型需求为主。多数人认为，信贷宽松、公积金优化与以旧换新补贴的叠加，既提供了实实在在的优惠，也传递出稳市场预期的信号，从而加快了入市决心。

需求向上推动了千万元级别产品的热销。记者梳理发现，不少外环外新盘的主力改善户型面积多在130平方米以上，“宝业·虹桥国展里”半数房源落在153平方米左右；宝山庙行的金茂满誉备案均价超7万元/平方米，连续两个批次售罄，第三批认购率已达214%，主力户型在140至190平方米；嘉定的金茂满嘉叠墅面积在170至200平方米，首批即被抢空。曾被视为“刚需盘”的外环外楼市，正在向改善和高端产品转型。

推动这种变化的，一方面是购房需求从“有房住”向“住得更好”转变；另一方面是项目自身产品力提升。去年9月出台的住宅品质提升政策，放宽了抬板（抬高车库、架空平台）的计容限制并强化公区配套，引导楼盘提升小区品质。市区高端项目采用的抬板设计和更丰富的公共配套，正逐步在郊区被复制，诸如科技化、全屋智能、智慧管理与会所等配置越来越多地出现在外环外新盘中。金茂满嘉是嘉定首个采用抬板设计的社区范例。 球友会官网

宝业·虹桥国展里营销负责人也指出，徐泾板块近年有一批五年限售期满的房源解禁，原持有人多为总价在500万至600万元的刚需客户，随着家庭结构变化与人口增长，向上置换成为新的刚性需求。同时，市中心大户型价格普遍在10万至12万元/平方米，千万元在市区只能买到约100平方米的住房，难以满足面积跃升的需求；而外环外成熟板块则能以相对可承受的价格提供更大居住尺度。部分改善型买家选择卖掉长宁、普陀等区的老房，以多出15到20分钟的通勤时间换取更好的居住质量和更宽敞的居住空间。